Housing bubbles, sweden and USA

From Swedish business newspaper Dagens Industri http://www.di.se/artiklar/2012/10/4/svenskar-tror-pa-hogre-bopriser/

"Swedes believe in higher house prices"

I have updated the chart that I have produced for a couple of years now, an overlay of real swedish house prices on top of the famous chart from professor Schiller of american real house prices.

What is striking is how swedish house prices have followed american house prices with some added volatility. It is also striking that while american house prices seem to have bottomed (not very well illustrated by this chart since for american prices, it ends 2011), the economy seems to find new traction even in the industrial sector, where wages are much more competitive than in Sweden, where companies also now have the artificially highly valued swedish krona to handle.

The swedish krona is a major short for me at these levels. The previous years success of the swedish economy is based on a housing bubble, nothing else, as illustrated in this chart. Government debt levels will rise quickly as the wellfare system kicks in to compensate newly laid off people as well as eventually bailing out home owners/banks.

The swedish price series is based on the "Residential houses for permanent living" or "Småhus för permanentboende" price series deflated by the main consumer price index.

Husbubbla, Fastighetsbubbla, Sverige.

DN: Sverige tvåa i rallyt på bopriser

http://www.dn.se/ekonomi/sverige-tvaa-i-rallyt-pa-bopriser-1.981625

http://www.dn.se/ekonomi/experter-varnar-sverige-riskerar-bostadsbubbla-1.981623

Med anledning av artiklarna ovan publicerade jag åter några inlägg som jag skrivit tidigare.

http://marknadsblogg.blogspot.com/

Det enkla svaret på frågan om det är en bubbla eller inte, se grafen över inflationsjusterade fastighetspriser i USA sedan 1890 och Sverige sedan 1981, fram till 2006. Förstår att dessa grafer är en chock för många, men det ligger ju i lite i en bubblas natur. För de som fortfarande tvivlar, läs mer ingående analys nedan där dessa och andra grafer förekommer.

http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_dec08.pdf

...och utvecklingen i nominella termer sedan 1987 fram till Q2 2009 i USA och till och med 2008 i Sverige visar en liknande bild, med skillnaden att vi fortfarande väntar på korrigeringen i Sverige.

Fastighetsmarknaden, Repris från 2008 (3)

Ser på världens aktiemarknader och noterar nedgångar från toppen på omkring 50-70%. Många index är tillbaka på nivåer som gällde redan 1997. Samtidigt har källan till mycket av det onda - fastighetspriserna - fallit runt 10-20% i de flesta länder på samma aggregerade nivå. Bostadsrätter i Stockholm ska till exempel falla omkring 70% för att komma tillbaka till 1997 års nivå. Jag påstår att diskonteringsfaktorn här är skev.

Nedgång av magnituden, hastigheten och värderingsnivån som nu gäller på börser är nära historiskt förknippat med massarbetslöshet, extrem inflation eller annat som dödat den reala ekonomin. Gemensamt för dessa kriser är fallande fastighetspriser som precis som aktier ofta går under den långsiktiga trenden i korrigeringen när folk tvingas gå från deras hem. Det är vad aktiemarknaden prisar in, omkring 40% ytterligare vinstnedgångar globalt och en arbetslöshet i t.ex. USA på närmare 8-9%. Är fastighetsmarknaden lika framåtblickande?

Aftonbladet skriver att det är tomt om köpare (http://www.aftonbladet.se/ekonomi/article3276596.ab) Men det verkar ju onekligen fortfarande göras avslut på relativt höga nivåer.

Om inte, sälj din fastighet och köp aktier.

För de som vill läsa mer så har jag tidigare i år och 2007 skrivit många inlägg om fastighetsmarknaden och boräntor (bläddra ned).

Redigerat 22/11.
I DI kan man läsa:
När bostadspriserna faller går det att göra smarta bostadsaffärer. Det menar Lars Engelbert, vd på Hemonline. Enligt honom är det framför allt i storstäderna som priserna har sjunkitoförtjänat mycket och det är där det nu går att göra de stora fynden.
http://di.se/Avdelningar/Artikel.aspx?ArticleID=2008\11\22\312262&sectionid=Privatekonomi

Fastighetsmarknaden, Repris från 2008 (2)

http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_dec08.pdf

Fastighetsmarknaden, Repris från 2008 (1)

En slutsats som kommer från hur flera olika samband och variabler såg ut under 70-talet. Totalt felaktig om tillämpad på dagens situation. Varför?

1) Då satt många med bundna lån, vilket implicit innebär att låntagaren är vinnare vid oväntad inflation. Idag sitter större delen av de tunga belåningsgradarna med rörligt lån och blir snarare straffade vid hög inflation då banken rimligtvis kräver högre riskmarginal då.

2) På 70-talet kunde arbetstagarna kompensera kraftigt via höjd lön. Idag har vi skenande inflation i "needs"-varor utan att headline kpi, eller löner, sticker märkbart! Det säger oss något. Vi har ingen wage pricing power.

Dagens situation är snarare den sämsta tänkbara, med stigande räntor, stigande inflation i varor som vi inte kan vara utan, sjunkande inflationstakt (at best, mer troligt deflation) i tillgångspriser som aktier och fastigheter...

De goda åren är över... och marknaden verkar relativt lugn. Fortsätt att sälja!